viernes, 5 de septiembre de 2008

Burbuja Inmobiliaria

No soy economista y no quiero serlo, soy ingeniero y tiendo a simplificar las cosas, quizás el siguiente análisis no sea exacto desde el punto de vista económico y desde luego es una simplificación muy burda de un problema complejo.
el problema: ¿cual es el tamaño de la burbuja inmobiliaria?, casi nada....
Para la elaboración de esta entrada solo he utilizado dos fuentes: el Ministerio de la Vivienda que proporciona el valor de compraventa de las viviendas (Euros / m2) y el Instituto Nacional de Estadística que proporciona los datos de la inflación en España.

Periodo 1995 - 1999
En 1995 compramos tres casas, donde cada casa valía exactamente lo mismo (20 millones de pesetas), obviamente las casas son diferentes, en Málaga tiene 3 cuartos de baño, en Madrid 2 cuartos de baño (porque Madrid está más caro que en Málaga) y otra en Cityespaña (representativo de la media de España) que tiene 2 cuantos de baño y un aseo.

En 1999 las vendemos. Primera pregunta: ¿cuanto valen en 1999 los 20 millones que yo tenía en 1995?, aplicamos la inflación y para el periodo 95-99, es el 14,5% , es decir, que yo tendría que vender la casa por 23 millones para no perder poder adquisitivo.
En Madrid la vendemos por 22 millones ( es decir, como negocio mejor hubiera sido no invertirlo en la casa, hemos perdido un millón de pelas)
En Cityespaña la vendemos por 25 millones (buena inversión, ganamos 2 millones)
En Málaga la vendemos por 28 millones (negocio cojonudo, ganamos 5 millones de pelas)

Siempre he escuchado que el precio de la vivienda nunca ha bajado antes de ahora, pero no es cierto, si descontamos la inflación, en 1995 en Madrid no era buen negocio invertir en vivienda si se quería vender 4 años más tarde, en la gráfica se puede ver la evolución del precio de la vivienda y la evolución de la inflación, por encima de la inflación es buen negocio y por debajo no es un buen negocio.

Periodo 2000- 2008, el Boom !!!!!!
En 2000 compramos otras tres viviendas por 150.000 Euros y las vendemos (suponiendo que hemos podido) en junio de 2008. ¿Cuanto valen ahora los 150.000 euros que yo invertí en el año 2000?. Pues bien, la inflación acumulada en ese periodo es del 38%, es decir, con 150.000 euros en el año 2000 era igual de rico que con 200.000 euros (aprox) en el 2008. Diciéndolo de otro modo, si yo vendo la casa por más de 200.000 hago negocio y por debajo mejor hubiera sido no comprarla para invertir.

En Madrid la vendemos por 400.000 euros ( el doble: Pelotazo, gano 200.000 euros)
En burgo de Osma la vendemos por 430.000 euros ( el doble: Pelotazo, gano 230.000 euros)
En Málaga la vendemos por 630.00 euros (el triple PELOTAZO!!!!!: gano 430.00 euros)

Esto no es nuevo, vaya lumbrera, acabo de descubrir que la vivienda ha subido un huevo desde el año 2000 hasta la fecha. Lo único que me gustaría recalcar es la magnitud de la subida. Cuanto más alto se sube la caída es más fuerte si te desplomas. En Málaga las casa valen tres veces más de lo que valían hace 8 años, y en Madrid dos veces más. La demanda se disparó, hay que acordarse de año record de bodas, Boom de natalidad del 70, salida de crisis económica, es decir, se juntó todo para que la demanda se disparara. Llegaron las empresas constructoras y promotoras y el precio que te digo hoy, lo mantengo esta semana, la semana que viene hablamos porque tengo 15 parejas que quieren comprarlo y están dispuestos a pagar más.
En el gráfico podéis ver las subidas trimestrales acumuladas del precio de la vivienda y la curva de la Inflación, por encima de la inflación, negocio, por debajo mejor haber invertido en otro sitio, daros cuenta de la magnitud comparada con los valores de 1995 y 1999.

2008 - 20XX el Ajuste: Futurología
vamos a suponer (que es mucho, pero a mi me vale)
la pregunta clave es ¿hasta donde el ajuste?: suponemos que la vivienda es un buen negocio para invertir, y siendo generosos vamos a suponer que la rentabilidad anual de la vivienda es el doble de la inflación, eso significa que si la inflación anual es un 4% yo puedo vender la casa que compré hace un año por un 8% más.
En el gráfico podéis ver cinco líneas, que se corresponden con datos histórico de subida de precios y la línea que marca la inflación y el doble de la inflación.
bajo este supuesto: Un ajuste en 4 años y ajuste al valor doble de la inflación acumulada desde 1995 podemos especular:

a) No hubiera sido negocio en ningún caso invertir en vivienda durante el periodo 1995 - 2000 (esto indica de algún modo que el supuesto es conservador)
b) si se produce el ajuste durante los próximos 4 años al doble de la inflación acumulada
.- En 2012 las casas en Málaga valdrán un 65% menos que el precio actual
.- En 2012 las casas en Madrid valdrán un 30% menos que el precio actual
.- En 2012 las casas en España (media) valdrán un 40% menos que el precio actual

3 comentarios:

molinos dijo...

Teniendo en cuenta mi limitada capacidad para entender estos asuntos...ahora que hago PiT???...¿ponerme a llorar??

Pit dijo...

para los que tenemos solo una vivienda, esto no nos importa mucho, cuando vendamos compraremos al mismo precio, pero para los que tienen dos (una de ellas para invertir) y tienen segundas hipotecas creo que tienen un problema si no la venden pronto, besos molinos

Pablo dijo...

y los que no tenemos ninguna?
seguimos sin comprar nada, ¿no?